Reclamar hipoteca: ¿qué cláusulas son abusivas?

¿Cuándo se considera que una cláusula es abusiva?

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dice lo siguiente sobre las cláusulas abusivas: “son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Es decir, son abusivas aquellas cláusulas que:

• No hayan sido negociadas y previamente explicadas individualmente.
• Las cláusulas que no están redactadas de manera concreta y clara en el contrato y en la información precontractual.

• Cláusulas que no tienen un tamaño de texto de fácil lectura e intentan ocultarse bajo la denominada letra pequeña.

¿Qué cláusulas hipotecarias se han declarado abusivas?

Durante los últimos años, el Tribunal Supremo ha anulado varias cláusulas que los bancos incluían en sus hipotecas de manera habitual. Estas son las más destacadas:

Cláusula suelo

Esta cláusula ha sido la más sonada de todas y es aquella en la que el banco establece un interés mínimo que puede tener una hipoteca variable si el euríbor baja. Muchos bancos incluyeron este suelo en las hipotecas de sus clientes sin explicarles su existencia o sus efectos, una práctica que fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo.

Revisa bien tu contrato o préstamo y si tiene esta cláusula puedes reclamar que te la eliminen y que te devuelvan todo lo que hayas pagado de más por su aplicación.

En nuestro post Cómo saber si puedo reclamar por la cláusula suelo de mi hipoteca te contamos en detalle todo lo que necesitas saber sobre esta cláusula.

Los gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula en 2015, la cual responsabilizaba al cliente de pagar todos los gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario. Entre otros, el cliente debía asumir los costes de gestoría, notario, tasación de la vivienda y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si compraste una vivienda antes de 2019 y aunque la hipoteca ya esté cancelada, puedes reclamar los gastos que pagaste. En nuestro post Devolución de los gastos de tu hipoteca: Cómo recuperar tu dinero puedes descubrir más información.

Existe un plazo para reclamar, que está pendiente de aclararse por el TJUE, pero en el peor de los escenarios posibles finaliza en enero de 2024.

Cláusula de intereses de demora

Los bancos solían aplicar en sus contratos de hipoteca intereses de demora muy altos, desde el 16% en adelante. Tanto las Audiencias Provinciales como el Tribunal Supremo declararon abusivos estos porcentajes. En la actualidad, los intereses de demora acordados en un préstamo hipotecario no pueden superar tres veces el interés legal del dinero.

Reclamar cláusulas abusivas en hipotecas

Reclamar cláusulas abusivas en hipotecas es un derecho que tienes como consumidor. Si descubres que tu contrato incluye cláusulas que no fueron negociadas o explicadas adecuadamente, puedes iniciar un proceso de reclamación. Este proceso no solo busca la anulación de la cláusula, sino también la devolución de cualquier cantidad que hayas pagado en exceso debido a estas prácticas injustas.

Las hipotecas multidivisa

Una hipoteca multidivisa también es abusiva si la contrataste sin que el banco te explicara su funcionamiento. Estos préstamos se conceden en una moneda extranjera y su importe pendiente puede dispararse si el valor de esa divisa sube respecto al euro. En muchas entidades se les “olvidó” informar a sus clientes sobre ese gran riesgo.

Actualmente, la oferta de hipotecas multidivisa está limitada por ley, aunque varios bancos, como Santander, Bankinter y BBVA, piden desde hace años que se revise su regulación.

Cláusula de vencimiento anticipado

Esta cláusula permite al banco dar por finalizado el contrato e iniciar el proceso de embargo cuando el hipotecado no paga varias cuotas. En el pasado, los bancos podían activar esta cláusula incluso si el cliente se atrasaba con el pago de una sola cuota. Actualmente, las entidades financieras solo pueden embargar una vivienda si el hipotecado deja de pagar un mínimo de 12 cuotas. Si el banco te manda un aviso de embargo antes de que llegues a ese número, puedes reclamar para que no pueda aplicarlo hasta que alcances el nivel de impago que dice la ley.

Otras cláusulas hipotecarias abusivas que pueden ser objeto de reclamos son las siguientes:

• Cláusula sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios o IRPH (declarada no abusiva).
• Cláusula sobre gastos profesionales legales por impagos.
• Cláusula 360/635.
• Cláusula de redondeo al alza.

¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?

Sí, la comisión de apertura es una cláusula abusiva que los bancos imponían durante la firma de un préstamo hipotecario, en la mayoría de los casos sin el conocimiento previo del cliente. Consiste en un porcentaje que oscila entre el 0% y el 3% del capital prestado, por lo que ante una hipoteca de 300.000€ con esta comisión al 1%, la persona hipotecada acabaría pagando 303.000€: +3.000€ en concepto de comisión de apertura de la hipoteca.

Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) la comisión de apertura se declara nula por considerarse abusiva si no pasa un control de trasparencia que todo préstamo hipotecario debe cumplir, ofreciendo al cliente información exhaustiva del contrato.

Por defecto esta comisión no cumple los requisitos de transparencia y de esta forma podrá anularse si se da alguno de estos casos, en los que se declararía abusiva:

• El banco no aportó información de forma clara y comprensible al cliente sobre la comisión y su aplicación. No es suficiente con que aparezca reflejada en el contrato, el banco debía explicar al usuario las consecuencias de incluir esta cláusula en su hipoteca.

• El cobro de la comisión de apertura no se corresponde con “servicios efectivamente prestados” ni con “gastos incurridos”, es decir, si la entidad bancaria cobró la comisión sin ningún tipo de justificación.

En conclusión, si has pagado una comisión de apertura en tu hipoteca y crees que no ha sido transparente o justificada, tienes derecho a reclamarla. Recopila la documentación necesaria y sigue los pasos para iniciar una reclamación.

El TJUE afirma en su sentencia que será el juez quien debe comprobar si se dan los requisitos para considerarla abusiva. Si tienes dudas, en Kubo Legal podemos ayudarte a revisar tu hipoteca para ver si tiene una comisión de apertura que pueda considerarse abusiva o cualquier otra cláusula que puedas reclamar.

El IRPH de las hipotecas ¿se puede reclamar?

La gran mayoría de los préstamos hipotecarios con tasa variable se basan en el euríbor. Sin embargo, existen algunos que se basan en otro índice llamado IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).

El IRPH varía mensualmente y se define como "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España". Por consiguiente, su valor indica el interés medio aplicado por los bancos en las hipotecas otorgadas cada mes.

Desde que se creó en 2001, el IRPH siempre ha tenido un valor superior al euríbor, excepto en abril de 2023. Esto se debe a que representa el interés medio de las hipotecas en España: una combinación del euríbor, el margen de las hipotecas variables y los tipos fijos, lo que lo hace más alto que el euríbor. Además, el Banco de España reconoce que su cálculo real no se basa en el interés medio de los préstamos hipotecarios, sino en la tasa anual equivalente (TAE), que incluye comisiones y otros gastos (aunque no todas las hipotecas los incluyen).

Después de varios procesos judiciales, el caso del IRPH llegó al Tribunal Supremo. Según una sentencia emitida en enero de 2022, el IRPH no es abusivo. Sin embargo, un juzgado de Mallorca ha preguntado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) si el uso de este índice es válido o no y la respuesta está por llegar.

Por el momento no se puede reclamar, pero es presumible que en breve se pueda hacer.

¿Quién puede reclamar una hipoteca?

Todas las personas que hayan firmado un contrato hipotecario en los últimos años deberían revisarlo para ver si pueden reclamar.

No importa si ya has pagado la hipoteca o sigues pagando plazos, tienes derecho a reclamar y recuperar tu dinero. No te quedes con dudas, cuenta con la ayuda de Kubo Legal y defiende tus derechos como consumidor. Envíanos tu hipoteca y nuestros asesores te informarán de qué y cuánto puedes reclamar.

¿Qué pasa si una cláusula de mi hipoteca es abusiva?

Si descubres que una cláusula de tu hipoteca es abusiva, puedes reclamar su anulación y eliminación, además el banco tiene la obligación de devolver el importe que hayas pagado de más.

Te aconsejamos que, si vas a presentar una reclamación, puedas contar con la ayuda de un abogado especializado que te guie en el proceso.

¿Qué documentación es necesaria para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca?

Los documentos y datos necesarios en la formalización de una reclamación por comisión de apertura son muy accesibles:

1. Fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario.
2. Nombre y DNI del prestatario, en caso de que sean varios, los nombres y DNIs.
3. Número de referencia de tu hipoteca, aparece en la escritura del préstamo hipotecario o en cualquier recibo que tengas del banco.
4. Cuantía total que se abonó como gasto de “comisión de apertura” (factura si la hubiera).
5. Nombre y email de Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad bancaria, aparecerá en su página web.