La nueva Ley de Vivienda en España ha traído consigo beneficios fiscales significativos para los propietarios que decidan reducir el precio del alquiler en zonas tensionadas. A partir de 2024, aquellos propietarios que firmen nuevos contratos de arrendamiento podrán disfrutar de una deducción del 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto. Sigue leyendo para saber más de esta medida y cómo puede beneficiarte.
La Ley de Vivienda fue aprobada el pasado 27 de abril del 2023 e incluye una serie de incentivos fiscales en el IRPF para los propietarios de viviendas en alquiler. Según lo establecido en la nueva Ley de Vivienda, se aplicarán deducciones fiscales para los ingresos del alquiler de viviendas destinadas a pequeños propietarios.
Estas deducciones han entrado en vigor el 1 de enero del 2024 y pueden llegar a deducir hasta el 90% del rendimiento neto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), lo cual supone una gran oportunidad para aquellos propietarios que quieran contribuir a la oferta de viviendas a precios más asequibles en zonas tensionadas.
Estas bonificaciones se verán reflejadas en la declaración del IRPF de 2024.
El término "zona tensionada" es una nueva figura que ha surgido en la legislación de vivienda en varios países. Básicamente, se refiere a un área geográfica donde los precios de alquiler han experimentado un crecimiento desproporcionado en comparación con los ingresos de los residentes.
Estas áreas pueden abarcar desde una ciudad entera hasta un distrito específico dentro de una ciudad. El objetivo de esta designación es identificar las áreas donde la vivienda se está volviendo inaccesible para los residentes y así implementar medidas que ayuden a controlar y regular los precios del alquiler.
La determinación de una zona tensionada generalmente se basa en un análisis exhaustivo de los precios de alquiler en un área específica. Las Comunidades Autónomas y ayuntamientos serán los encargados de fijar las zonas tensionadas en las diferentes ciudades. Se consideran factores como:
El costo promedio de una hipoteca o alquiler, considerando los gastos asociados, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los hogares.
La evolución del precio de compra o alquiler en los últimos 5 años ha mostrado un aumento de tres puntos porcentuales por encima del IPC.
En diferentes ciudades de España se encuentran varias zonas tensionadas de alquiler. Algunas de las más reconocidas incluyen:
Madrid: En la capital española, barrios como Lavapiés, Malasaña, Vallecas y Chueca son ejemplos de zonas tensionadas de alquiler debido a su alta demanda y precios en constante aumento.
Barcelona: En la Ciudad Condal, barrios como Gràcia, Poblenou y Raval también se consideran zonas tensionadas, generando preocupación por el acceso asequible a la vivienda.
Costa del Sol y litoral mediterráneo: Lugares como Valencia, Baleares, Denia, Altea o Calpe son zonas donde, al analizar los dos parámetros mencionados, se encuentran zonas tensionadas de alquiler.
Los propietarios interesados en beneficiarse de las deducciones fiscales en el IRPF deben cumplir con ciertos requisitos y condiciones. A continuación, te detallo los principales:
Firmar nuevos contratos de arrendamiento: La medida solo aplica a aquellos propietarios que firmen nuevos contratos de arrendamiento a partir del 1 de enero de 2024. No se aplicará a contratos vigentes firmados con anterioridad.
La deducción es variable: Esta dependerá de la disminución aplicada en cada acuerdo. Para poder optar por la reducción máxima, hasta un 90%, el propietario deberá aplicar una reducción de hasta un 5% respecto al precio del anterior contrato.
En el caso de una incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en una zona tensionada, se permitirá una deducción del 70% sobre el rendimiento neto si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en estas áreas. También se aplicará esta deducción en el caso de viviendas asequibles, incentivadas o protegidas, arrendadas a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social sin fines lucrativos, o que estén acogidas a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Si no se cumplen los requisitos mencionados anteriormente, la deducción se reduce al 60%, siempre y cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación que haya finalizado en años anteriores a la firma del contrato. En cualquier otro caso, la deducción general se establece en un 50%.
A partir de 2024, los contratos de arrendamiento renovados no podrán experimentar un incremento superior al 3%, en comparación con el 2% anterior, siempre que el arrendador no sea un gran tenedor (cualquier individuo o entidad, ya sea una persona física o una empresa, que posea más de 10 propiedades urbanas). Previamente a la aplicación de este límite, tanto propietario como inquilino, tienen la opción de negociar. En el caso de propietarios que sean grandes tenedores, el aumento no puede superar el importe máximo establecido de acuerdo con el sistema de índices de precios de referencia. Estas restricciones aplican a todos los contratos de arrendamiento de viviendas, independientemente de si los inmuebles están en zonas tensionadas. Asimismo, antes del 31 de diciembre de 2024, se establecerá un nuevo índice de referencia aplicable al territorio.
Responsabilidades de los propietarios
La recién promulgada Ley de la Vivienda ha introducido nuevas obligaciones y restricciones para los propietarios en zonas de alquiler tensionadas. Por ejemplo, deberán mantener el mismo precio que tenían en el contrato anterior y no se les permitirá cobrar más a un nuevo inquilino de lo que le cobraban al anterior.
Adicionalmente, ahora será responsabilidad del propietario cubrir los gastos y honorarios de la agencia encargada de gestionar el alquiler de la vivienda.
Estas áreas de alquiler bajo presión han tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario español al centrarse en la demanda y contribuir al aumento de los precios en el sector de alquiler.
Es esencial comprender las leyes locales y contar con fuentes de información confiables para tomar decisiones informadas en el competitivo mercado de alquiler en España.
Si eres propietario de una vivienda y estás considerando ponerla en alquiler o venta y quieres beneficiarte fiscalmente de esta nueva medida, los abogados expertos en vivienda de Kubo Legal pueden asesorarte durante todo el proceso y resolver todas tus dudas. Llama al 912 912 327, te guiaremos para sacarle provecho a la reforma de la Ley.
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