La nueva ley de vivienda: ¿Cómo afectará a los propietarios?

La nueva Ley de vivienda trae consigo numerosas modificaciones de la Ley 1/2000 del 7 de enero. En apenas un mes en vigor, sigue sembrando dudas entre los propietarios de inmuebles e inquilinos. Esta nueva normativa pretende potenciar el derecho a una vivienda digna, su objetivo principal es garantizar los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad, estableciendo normas para regular los desalojos y proporcionar asistencia para acceder a viviendas asequibles. Todos los cambios traen dudas y es comprensible que muchos propietarios se encuentren en un estado de confusión sobre cómo subir o bajar el precio del alquiler, cuáles serán las zonas tensionadas o quién debe hacerse cargo de la inmobiliaria.

10 claves de la nueva Ley de Vivienda

Podemos dividir la nueva normativa en diez ideas clave que regularán el mercado. 

1. Nueva definición para grandes propietarios

En el artículo 3.2 se define un nuevo término, el “gran tenedor”:

• aquellas personas, físicas o jurídicas que poseen más de diez propiedades urbanas, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

Los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en una zona declarada como tensionada, también entra dentro del término “gran tenedor”, si es que la comunidad autónoma lo justifica en la memoria correspondiente.

2. Ampliación de las áreas de alta demanda en el mercado de alquiler

El artículo 18 de la ley establece que las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado, esto dependerá de cada Comunidad Autónoma. Esto significa que habrá una mayor regulación en cuanto a los precios de alquiler en estas áreas y los grandes tenedores tendrán que respetar unos límites en los incrementos de renta.

Para declarar las zonas tensionadas de alquiler se deberán cumplir una serie de requisitos:

• El gasto medio en la hipoteca o alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, supera el 30% del ingreso medio de los hogares.
• El precio de compra o alquiler de la casa debe haber aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

3. Limitación en la actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual

Los precios de los arrendamientos ya no estarán relacionados con el IPC. Durante este 2023 se mantendrá la limitación del 2% y cada año se establecerá una nueva limitación. En 2024, el mercado del alquiler se verá limitado a un máximo del 3%. A partir del 2025, se creará un nuevo índice de referencia para actualizar todos los precios de arrendamiento, que será más estable e inferior que el Índice de Precios al Consumo (IPC).

4. Regulación del precio de los alquileres en áreas con alta demanda

Otra medida que ha causado diversas opiniones, es la regulación del precio de los alquileres que tiene como objetivo contener y reducir el precio de la vivienda alquilada en zonas tensionadas.

La regularización dependerá de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario, pequeño o gran tenedor. Para los pequeños propietarios, el precio del nuevo contrato de alquiler será igual al del contrato anterior, más el aumento correspondiente al índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024). Si se trata de un gran tenedor, los contratos de arrendamientos urbanos no podrán superar el importe máximo establecido de acuerdo con el sistema de índices de precios de referencia. Además, no se pueden agregar nuevas condiciones que incluyan el pago de cuotas o gastos que no estén especificados en el contrato anterior.

También es importante conocer que esta ley suprime las cláusulas que permitan la no aplicación de las medidas que contiene la ley, como los acuerdos entre ambas partes.

5. El casero tendrá que abonar los honorarios de la inmobiliaria

La nueva ley de arrendamientos urbanos, establece que en los casos en los que sea el propietario el que contrate una inmobiliaria para gestionar el alquiler de su vivienda, será él quien tenga que pagar los honorarios de la misma. Esto significa que los inquilinos no tendrán que hacer frente a estos gastos.

Estas medidas buscan proteger a los inquilinos y garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible en zonas tensionadas. Además, también se busca equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos, estableciendo reglas claras y justas para ambas partes.

6. Medidas de protección contra los desahucios

Se ha establecido una nueva modificación de la Ley/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. En esta reforma destaca la introducción de una prórroga extraordinaria, que consiste en aumentar en un plazo máximo de un año la extensión de los contratos de alquiler de viviendas o habitaciones a las personas que ya hayan cumplido el periodo de prórroga obligatoria, siempre y cuando el inquilino demuestre estar en situación de vulnerabilidad, y el propietario sea un gran tenedor.

Otra medida que da un paso más para acabar con los desahucios sin fecha predeterminada es la obligatoriedad de fijar fecha y hora para este procedimiento.

Las comunidades autónomas podrán establecer sus propios mecanismos de mediación y opciones de vivienda alternativas que consideren apropiados. Se reconoce la capacidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para proporcionar opciones de vivienda alternativas, como alquileres sociales con descuentos, opciones para recuperar la vivienda de personas con peligro de exclusión o llevar a cabo cualquier otra política para aquellos en riesgo de desahucio.

9. Beneficios fiscales para los propietarios

Estas medidas tienen como objetivo impulsar la bajada de los precios del alquiler. Estos beneficios fiscales entrarán en vigor el 1 de enero del 2024. Mientras tanto, continúa operando el régimen actual. Hoy en día existe una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos-gastos deducibles) de la vivienda a aquellos propietarios que dedica el alquiler como vivienda habitual. Con la entrada de la ley, esta reducción generalizada baja hasta el 50%, pero si los propietarios cumplen los nuevos supuestos esta reducción puede llegar hasta un 90%, como propietario que quiere alquilar una vivienda tienes que tener presente numerosos factores.

- Reducción de un 90% si el mismo inquilino que ya vivía en el hogar firma un nuevo contrato en una zona tensionada, y se rebaje el precio del alquiler un 5%.

- Si quien alquila la vivienda por primera vez es joven (Entre 18 y 35 años) en una zona de alta demanda, el rendimiento neto se reducirá un 70%.

Estos incentivos fiscales pretenden fomentar el alquiler de viviendas a largo plazo y a precios razonables, y así ayudar a aliviar la presión del mercado inmobiliario.

10. Recargo del IBI para viviendas vacías

Además de los beneficios fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas a largo plazo y a precios asequibles, también se ha establecido un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas viviendas que permanezcan vacías por más de dos años consecutivos. Este recargo puede llegar hasta el 50% del valor del IBI y tiene como objetivo incentivar a los propietarios a poner en alquiler o venta estas viviendas vacías y así aumentar la oferta de viviendas en el mercado.

Si eres propietario de una vivienda vacía, es importante que consideres la posibilidad de ponerla en alquiler o venta para evitar este recargo y contribuir a la solución del problema de la escasez de viviendas, desde el Club Kubo Legal podemos asesorarte con este proceso de arrendamiento y resolver toda clase de dudas y conflictos legales para proteger tu vivienda.