Tanto si es tu primera vez alquilando como si ya tienes experiencia como arrendador, esta guía te explica paso a paso cómo alquilar un piso legalmente en España en 2025, qué documentos necesitas, cómo redactar el contrato, cómo protegerte ante impagos y qué novedades fiscales puedes aprovechar.
1. Verifica que la vivienda es habitable
El primer requisito para alquilar legalmente una vivienda es comprobar que cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa autonómica. En función de la comunidad autónoma, se te podrá exigir:
- La cédula de habitabilidad, vigente en regiones como Cataluña, Baleares o Asturias.
- Un certificado técnico de habitabilidad o de segunda ocupación, emitido por un técnico competente, si así lo exige la normativa autonómica.
Este documento acredita que la vivienda cuenta con las condiciones necesarias de salubridad, seguridad y habitabilidad. Suele tener una validez de entre 10 y 15 años, así que si fue emitido hace tiempo, es probable que debas renovarlo antes de formalizar el contrato.
No disponer de este documento podría impedirte alquilar legalmente la vivienda o invalidar el contrato ante un conflicto.
2. Obtén el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para todos los alquileres de vivienda, y debe estar registrado en el organismo competente de tu comunidad autónoma. Este certificado indica:
- El nivel de eficiencia energética de la vivienda (letra A a G).
- Su impacto ambiental en términos de emisiones de CO₂.
- Recomendaciones de mejora energética.
Además de ser obligatorio desde 2013, este certificado tiene una vigencia de 10 años y debe entregarse al inquilino antes de la firma del contrato.
En algunas comunidades autónomas, las viviendas con una calificación energética alta (A o B) pueden acceder a incentivos fiscales, lo que hace aún más interesante mantener el inmueble en buen estado energético.
3. Infórmate sobre las zonas tensionadas
La Ley de Vivienda 12/2023 introdujo el concepto de zona de mercado residencial tensionado, aplicable a aquellas áreas donde el precio del alquiler se ha disparado de forma desproporcionada. Si tu vivienda se encuentra en una de estas zonas (declaradas por las comunidades autónomas), deberás cumplir condiciones adicionales:
- Si eres pequeño propietario, deberás mantener o ajustar la renta al contrato anterior, aplicando únicamente la actualización legal (IPC u otro índice oficial).
- Si eres gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 m²), la renta estará limitada al índice de referencia autonómico.
Además, se restringen las garantías adicionales exigibles (ver punto 5). Consulta el portal de vivienda de tu comunidad autónoma para comprobar si tu inmueble está en una zona tensionada, ya que ello afectará a las condiciones del contrato.
4. Redacta el contrato correctamente
Redactar un contrato claro, legal y completo es esencial para proteger tus derechos como arrendador. Debe:
- Respetar las duraciones mínimas legales: 5 años si eres persona física, 7 si eres persona jurídica.
- Indicar expresamente si la vivienda está en zona tensionada y cómo afecta eso a la renta.
- Recoger todos los acuerdos pactados: uso de espacios comunes, reparaciones, visitas, mascotas, prohibición de subarriendo, etc.
- Establecer un inventario detallado del mobiliario y electrodomésticos, preferiblemente con fotografías o vídeo adjunto como anexo.
Un contrato bien elaborado evitará conflictos, facilitará reclamaciones judiciales y protegerá tus intereses ante cualquier incumplimiento.
5. Fianza y garantías: lo que puedes pedir
Estás legalmente obligado a exigir al inquilino una fianza de una mensualidad. Esta fianza debe depositarse en el organismo correspondiente de tu comunidad (como el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña).
Además de la fianza, puedes solicitar garantías adicionales, como un aval personal, bancario o un seguro de impago, siempre que:
- No superen dos mensualidades adicionales, si la vivienda está en una zona tensionada.
- Estén claramente indicadas en el contrato.
Tendrás un plazo de 30 días para devolver la fianza una vez finalizado el contrato, siempre que el inmueble se devuelva en buen estado y no haya deudas pendientes.
6. Acredita que eres el propietario
Solo puede alquilar un inmueble quien sea su titular registral o tenga facultades legales para hacerlo. Para formalizar el contrato, deberás disponer de:
- La escritura de propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Tu DNI o NIE.
- En su caso, poder notarial si actúas en representación de otra persona o entidad.
Además, deberás entregar todas las llaves y firmar un justificante de entrega con el arrendatario.
7. Ten los impuestos y suministros al día
Antes de formalizar el contrato, asegúrate de:
- Estar al día con el pago del IBI y demás tributos locales.
- Facilitar al inquilino las últimas facturas de luz, agua, gas, internet…, para que pueda realizar el cambio de titularidad.
- Tener claro que deberás declarar los ingresos del alquiler en el IRPF, incluyendo posibles deducciones fiscales si cumples ciertos requisitos.
8. ¿Existen beneficios fiscales para arrendadores con la nueva Ley de Vivienda?
Si estás valorando alquilar tu piso, debes saber que con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, existen beneficios fiscales para propietarios que cumplan ciertos requisitos, especialmente si destinan su inmueble al alquiler de vivienda habitual y respetan los límites establecidos en zonas tensionadas.
Entre las ventajas fiscales más destacadas están:
- Reducciones en el IRPF por alquilar en condiciones favorables.
- Bonificaciones adicionales si aplicas una rebaja de renta del 5% o más respecto al contrato anterior.
- Incentivos específicos si alquilas a jóvenes menores de 35 años o si mejoras la eficiencia energética de la vivienda.
Puedes consultar todos los detalles actualizados sobre estos incentivos en nuestra guía:
Beneficios fiscales para propietarios con la nueva Ley de Vivienda
En Kubo Legal te ayudamos a analizar si puedes acceder a estas deducciones y cómo aplicarlas correctamente en tu declaración.
9. Considera contratar un seguro de impago
Aunque no es obligatorio, contratar un seguro de impago de alquiler es una práctica muy recomendable en 2025. Estos seguros:
- Cubren rentas impagadas desde el segundo mes.
- Pueden incluir daños al inmueble.
- Asumen costes judiciales en caso de desahucio.
La mayoría de pólizas exigen realizar un estudio de solvencia previo del inquilino, lo cual te aporta una capa adicional de seguridad a la hora de seleccionar al arrendatario.
10. ¿Necesito una inmobiliaria?
No estás obligado a utilizar una agencia, pero puede ser útil si quieres evitarte la gestión directa del alquiler:
- Te ayudarán con la búsqueda de inquilinos solventes.
- Redactarán el contrato conforme a la legislación vigente.
- Gestionarán visitas, publicidad, documentación y trámites.
Además, es importante saber que, desde la última reforma legal, ya no es obligatorio que el inquilino pague los honorarios de la inmobiliaria al formalizar el alquiler. Ahora, estos gastos suelen recaer sobre el propietario. Si quieres conocer más detalles sobre este cambio y cómo afecta a ambas partes, puedes consultar este artículo sobre honorarios de inmobiliaria en el alquiler.
11. Haz un inventario detallado
Adjuntar un inventario fotográfico o en vídeo es fundamental. Este documento debe reflejar:
- El estado general del inmueble.
- Cada estancia, con fotos detalladas de muebles, electrodomésticos, enchufes, pintura, cerraduras…
- Observaciones sobre reformas, pintura reciente, mejoras o elementos entregados.
Se recomienda incluirlo como anexo al contrato, firmado por ambas partes. De este modo, protegerás tu propiedad y evitarás conflictos cuando el inquilino abandone la vivienda.
Alquila con seguridad: confía en Kubo Legal
Como has podido comprobar, alquilar una vivienda en 2025 implica cumplir una serie de requisitos legales, fiscales y técnicos que pueden resultar confusos si no cuentas con el apoyo adecuado. Desde la redacción del contrato hasta la aplicación de beneficios fiscales, pasando por la gestión de fianzas o la revisión de zonas tensionadas, todo debe hacerse conforme a la ley si quieres proteger tu propiedad y evitar problemas a futuro.
En Kubo Legal somos abogados expertos en Derecho Inmobiliario y te ofrecemos:
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