El arrendamiento es una figura jurídica y de carácter privado. Se trata de la cesión del uso y disfrute de una propiedad a otra persona, a cambio de una renta mensual. Para formalizar el arrendamiento debe celebrarse un contrato entre las partes, arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino). A través de dicho contrato se adquieren ciertos derechos y obligaciones.
En Kubo Legal te explicamos los trámites y los certificados a presentar por ambas partes y ponemos a tu disposición nuestro servicio de asesoramiento legal teléfonico ilimitado por solo 14€ al mes. Estaremos presentes en todo momento ante cualquier duda legal y en cualquier conflicto que pueda surgir.
El arrendador o propietario tiene la obligación de garantizar que la vivienda sea habitable y realizar las reparaciones necesarias que surjan por el mal estado de las instalaciones; a su vez, pierde el derecho a habitar en dicha vivienda y solo puede acceder a la misma con permiso del inquilino. Sin embargo, tiene el derecho de recibir por el alquiler una cuota mensual que se establece al momento de firmar el contrato.
El contrato de arrendamiento se celebra siguiendo unas cláusulas detalladas en las que se establece, por ejemplo, el importe del alquiler y la entrega de una fianza; la duración o vigencia de dicho contrato y cláusulas específicas como el subarriendo o no subarriendo de la propiedad y la posibilidad o no de compra, entre otras.
1. Conseguir la cédula de habitabilidad
Si quieres alquilar tu vivienda, tienes que conseguir la cédula de habitabilidad del inmueble, ya que este documento acredita que tu propiedad cumple los requisitos técnicos necesarios para vivir en ella. En la cédula de habitabilidad se comprueba tanto la superficie útil, como el estado de la cocina o del baño, etc.
La cédula de habitabilidad es un documento que gestiona la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, y los pasos a seguir para conseguirla dependerán de la ciudad. En todo caso, no se puede alquilar una vivienda sin tener la cédula de habitabilidad, ya que este documento es el que asegura que se trata de un lugar en el que se puede vivir.
Si ya tienes la cédula de habitabilidad de tu piso, tienes que comprobar que esta se encuentra vigente y que es válida. Normalmente, este documento tiene una vigencia de 15 años.
2. Redactar el contrato
En ningún caso debes alquilar el piso con un acuerdo verbal nada más, ya que puedes tener problemas muy graves con el inquilino en el futuro. Todo debe quedar por escrito, y de hecho, es aconsejable contar con la ayuda de un profesional que redacte este documento para que no quede sin recoger ninguna cláusula importante.
El contrato de alquiler debe estar correctamente redactado para que no incite a confusión, y su contenido se debe ajustar a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este documento tienen que aparecer tanto los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario, como todos los acuerdos a los que lleguen las partes. Es igualmente importante hacer un inventario, para saber cuál es el contenido del piso en el momento en que se alquila.
3. Obtener el certificado de eficiencia energética
Este es un documento de creación más reciente, pero también es necesario hoy en día a la hora de alquilar un piso. En este documento se especifica la cantidad de CO2 que emite la vivienda que se va a poner en alquiler. El mejor nivel de eficiencia energética que se puede conseguir es el A, que suelen presentar viviendas más bien nuevas.
Es importante adjuntar el certificado energético como parte de los requisitos para alquilar un piso como propietario. Este certificado permite saber la calificación energética de un inmueble y repercute directamente en la factura de la luz y el gas. El certificado de eficiencia energética tiene una validez de diez años; si el tuyo ya ha caducado, tendrás que tramitar uno nuevo.
Para ello necesitas de un técnico certificado y, una vez que se haga la inspección de la propiedad y se otorgue la calificación, expedirá el documento. Este documento deberás presentarlo ante las autoridades competentes para que registren que todo se encuentra en orden. Si la calificación no es positiva, entonces tendrás que hacer ciertas mejoras, como por ejemplo, cambiar ventanas, cambiar caldera, etcétera.
4. Contacta con una inmobiliaria
Aunque ya te hemos explicado los pasos fundamentales para alquilar un piso, te recomendamos que para este trámite cuentes con los servicios de una agencia inmobiliaria. Esto no supondrá ningún coste para ti, ya que la inmobiliaria lo que hará será cobrarle sus honorarios directamente al arrendatario.
Sin embargo, contar con este servicio profesional te dará la tranquilidad de redactar el contrato con las mejores condiciones para ti y sin que falte ningún aspecto importante. Además, la inmobiliaria hará lo posible para que encuentres un inquilino, ya que a la agencia también le interesa que esto ocurra.
No obstante, sí te recomendamos que no firmes un pacto de exclusividad. Si otra inmobiliaria se entera de alguna forma de que tu piso está en alquiler, con toda probabilidad se pondrá en contacto contigo para ofrecerte también sus servicios. Y si has aceptado la exclusividad con otra agencia, perderás esa oportunidad.
5. Solicitar la fianza
Antes de que el inquilino entre a vivir en el inmueble debe abonar la fianza, que suele ser equivalente al importe de una mensualidad. Este dinero no es para ti, sino que tienes que depositarlo en el organismo correspondiente, según dónde se encuentre el piso. Una vez finalizado el contrato, tienes que devolvérsela al inquilino en un plazo de 30 días, a menos que exista una causa por la que te la puedas quedar (por ejemplo, por destrozos graves en el piso).
Igualmente, puede ser interesante contratar un seguro de alquiler, para así asegurarte que las cuotas se van a pagar y que no tengas problemas en este sentido.
6. Demostrar la propiedad
No se puede alquilar un piso si no se es propietario del mismo. Así que, para poder hacerlo es indispensable presentar el título de propiedad o lo que es lo mismo, las escrituras de la casa. A través de este documento se acredita que eres el legítimo propietario de la casa, es decir, que tienes propiedad plena y derecho sobre ella. Además, debes entregar todos los juegos de llaves que tengas del inmueble.
7. Impuestos al día
Para poder alquilar la propiedad debes estar al corriente con las obligaciones tributarias de la vivienda. Es decir, presentar los últimos pagos del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), así como de las facturas del último mes de los suministros de la vivienda.
Cuando se firma el contrato, debes proporcionar las facturas al inquilino para que este haga el cambio de titularidad de las mismas; es decir, para que él aparezca como titular de las facturas de la luz, agua, Internet, etcétera.
8. Inventario
A todos los contratos de arrendamiento debe acompañarse, como anexo, un inventario fotográfico del contenido de la casa. Esto es muy recomendable para evitar posibles conflictos con el arrendatario, en caso de que la propiedad se devuelva con desperfectos y roturas. El anexo fotográfico (también puede ser vídeo), se entrega al inquilino y una copia a la inmobiliaria, en caso de que la hubiera.
Basta con hacer fotografías de cada estancia de la casa, con todos los ángulos posibles. También se aconseja establecer en el contrato que se entrega la propiedad en buen estado y recién pintada o reformada, si fuera el caso. Muchas veces se detalla, por ejemplo, que se entrega la vivienda con colchones nuevos; termo cambiado, televisión de tal modelo en excelentes condiciones, etcétera.
9. Aval (opcional)
No es obligatorio, pero existe la posibilidad de que el inquilino necesite un aval. En el contrato de aval aparece una tercera persona, que hace de garantía para el pago de una obligación, cuando el inquilino no responda a los pagos. Es común que este aval corresponda al banco, que garantiza la disponibilidad de varias mensualidades en caso de impago, quedando la cantidad de dinero correspondiente, inmovilizada.
Para solicitar un aval bancario, se deberá acudir a la entidad financiera de la que el inquilino es cliente y el banco, estudiará la capacidad del mismo de cumplir su obligación principal.
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