5 consejos clave antes de firmar tu hipoteca

5 Consejos a tener en cuenta antes de firmar tu hipoteca

Vamos a comenzar por definir qué es una hipoteca. El Banco de España describe este término como un préstamo otorgado por una institución financiera basado en el valor de una vivienda, a cambio de realizar los pagos a largo plazo junto con los intereses previamente acordados. En otras palabras, podríamos decir que se trata de un préstamo a largo plazo para la compra de una vivienda y garantizado por la propia vivienda.

Contratar una hipoteca puede generar mucha incertidumbre, especialmente si se trata de tu primer hogar. Una vez comienzas el trámite, los bancos podrían abrumarte con información y aumentar tus dudas. A menudo no nos atrevemos a preguntar en el banco, de manera que es fundamental informarse antes de firmar cualquier documento. Estas son algunas ideas fundamentales que debes saber antes de firmar una hipoteca.

1. Visita distintos bancos o instituciones financieras

Es muy importante acudir a diferentes bancos o instituciones financieras antes de pedir una hipoteca, ya que cada banco puede ofrecerte condiciones y tasas de interés diferentes, por lo que comparar las opciones te ayudará a encontrar la más favorable para ti.

Además, al visitar diferentes entidades financieras, podrás obtener una visión más amplia de la oferta disponible y asegurarte de que estás tomando la mejor decisión.

También te permitirá negociar y obtener mejores condiciones, ya que puedes aprovechar las ofertas y promociones de cada entidad para presionar a otros bancos para que mejoren su oferta. Con todo ello podrás obtener mejores tasas de interés o incluso negociar algunas comisiones.

2. Infórmate de qué documentos vas a firmar

Es importante distinguir entre dos conceptos que se suelen confundir:

- Escritura de Compraventa: La escritura de compraventa es el contrato legal que formaliza la transacción de la propiedad entre el vendedor y el comprador. En este documento se detallan las condiciones de la venta, como el precio, las condiciones de pago y cualquier otra cláusula acordada entre ambas partes. Es importante asegurarse de entender todos los términos y condiciones antes de firmar. Se puede definir como el cambio de titularidad de la casa.

- Escritura del Préstamo Hipotecario: Es el documento legal que establece los términos y condiciones del préstamo que te concede el banco para la adquisición de la vivienda. En esta escritura se detallan aspectos como el importe del préstamo, el plazo de pago, los intereses, las garantías exigidas por el banco y cualquier otra cláusula relevante.

En ocasiones, adquirimos una vivienda de un promotor o una cooperativa que ya tiene una amortización con un banco (es decir, ya ha firmado un contrato de préstamo hipotecario). En ese caso, en la mayoría de las ocasiones se realiza una Escritura de Compraventa con Subrogación, donde se registra el cambio de propiedad del inmueble y se "asume" la hipoteca existente con el banco, junto con las condiciones que el promotor haya negociado. Si te encuentras en este caso, es importante que pidas una copia de la escritura del promotor, ya que la documentación que te conceden a ti no refleja todas las cláusulas que aparecen en la Escritura del Préstamo Hipotecario del Promotor.

3. Compara los distintos tipos de hipoteca

Hay tres categorías: hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta. Cada una cuenta con sus ventajas y desventajas, la decisión de adquirir un tipo u otro depende del usuario, su situación económica y la previsión de futuro.

Hipoteca Fija

La hipoteca de interés fijo está vinculada a una tasa de interés constante. Esto implica que se pagará siempre la misma cantidad, aunque haya cambios en los índices y valores del mercado.

Hipoteca Variable

En la hipoteca a tipo variable, el interés está vinculado a un índice de referencia, generalmente el euríbor, más un diferencial fijo. De esta manera, cuando el valor del euríbor es bajo, la cuota mensual a pagar por la hipoteca será menor, pero si el valor del euríbor es alto, las cuotas también serán más altas. (ej. Euríbor + 1,5%). Más del 90% de las hipotecas se referencian con este tipo europeo, pero también existen otros referenciales como el LIBOR o el IRPH.

Hipoteca Mixta

Es una mezcla de las dos opciones anteriores. Por ejemplo, en los primeros cinco años de un préstamo hipotecario se abonaría una cuota mensual establecida, y en los años restantes, una cuota variable según el tipo de interés que indique el euríbor.

4. Tú eliges la notaría

Te recomendamos que elijas tú al notario donde se llevará a cabo la firma, si conoces a alguno de confianza, no dudes en acudir a él. Ten en cuenta que el banco elegirá al notario con el que firma todas las escrituras y tiene una relación con él, por lo que es probable que el proceso sea rápido. Intenta que la firma se realice en un ambiente tranquilo y con la calma necesaria.

Si el banco rechaza la firma porque no está de acuerdo con que elijas al Notario, es importante que sepas que tienes el derecho de presentar una reclamación ante el Organismo de Consumo de tu Comunidad Autónoma.

5. Gastos extra vinculados a la firma de la hipoteca y cláusulas que revisar

En la actualidad, los bancos solo otorgan préstamos por un importe equivalente al 80% o 70% del valor de la vivienda, por lo tanto, el resto, es decir, el 20%-30%, tendrías que abonarlo tú.

Además, hay costes relacionados con la compra de la vivienda que varían entre el 10% y el 15% del valor. Estos serían los derivados de la Compraventa del inmueble y los derivados del Préstamo Hipotecario.

Gastos correspondientes a la Compraventa del inmueble:

- Gasto de Notaría.

- Gasto de Registro de la Propiedad.

- Impuestos:

• Vivienda nueva: El IVA (Impuesto sobre valor añadido). En la actualidad, el porcentaje es de un 10% del valor de la vivienda o un 4% en el caso de una vivienda de protección oficial (VPO). El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble según la Comunidad Autónoma.

• Vivienda de Segunda Mano: El ITP (Impuesto de transmisiones Patrimoniales) se calcula dependiendo del valor de la vivienda y de la Comunidad Autónoma. Su porcentaje puede variar entre el 6,5% y el 10% (suele estar alrededor del 7-8%).

Gastos correspondientes al Préstamo hipotecario:

Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, la tasación es el único gasto que debe ser abonado por el cliente.

Cláusulas que debes revisar porque pueden ser abusivas

Existen cláusulas que pueden ser de riesgo. Hay que hacer especial hincapié en las siguientes cláusulas que ya han sido declaradas como abusivas:

- Cláusula suelo. Esta cláusula ya cuenta con numerosas sentencias del Tribunal Supremo que dictaminan que es abusiva. Suele estar en el apartado "Tipo de Interés Variable. Índice de referencia" y te explicamos todo lo que debes saber en este enlace.

- Gastos de hipoteca. Los correspondientes al Notario, Registro, Tasación y Gestoría del Préstamo Hipotecario. En algunos casos, se pueden reclamar.

- Cláusula de Apertura. Este importe que muchos bancos pedían para abrir una hipoteca con ellos, también se han declarado abusivo y se puede reclamar.

- Interés de Demora. Se trata de una penalización por no pagar las cuotas mensuales en el tiempo establecido, a pesar de ser legal, este importe no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

- Índice IRPH. Este valor ha tenido en los últimos meses mucha polémica, ya que el TJUE ha dado la razón a los clientes, tachándolo de abusivo en caso de que no exista un diferencial de interés negativo.

Busca asesoramiento legal

Buscar asesoramiento legal es fundamental al momento de firmar una hipoteca o realizar cualquier trámite relacionado. Un abogado especializado en derecho hipotecario puede orientarte y proteger tus derechos como consumidor.

En Kubo Legal, contamos con un equipo de expertos que te brindarán el asesoramiento necesario para que tomes decisiones informadas y seguras. Si formas parte del Club Kubo Legal tendrás asesoramiento legal telefónico ilimitado para consultar este o cualquier otro asunto que te preocupe y hasta un 50% de descuento en procedimientos judiciales ¡No lo dudes y únete al club!

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Recuerda, firmar una hipoteca es un paso importante y no debes hacerlo a la ligera. Buscar asesoramiento legal te dará la tranquilidad de estar tomando la mejor decisión y te ayudará a evitar problemas futuros.