Reclamación de gastos hipotecarios, nuevos plazos

La Sentencia del Tribunal Supremo

Cuando parecía que el plazo se iba a agotar, el Tribunal Supremo ha establecido que los cinco años de prescripción para reclamar los gastos de hipoteca comienzan a contar desde que la cláusula que impone todos los gastos al usuario es declarada nula por abusiva en una sentencia firme. Esta sentencia, de junio del 2024, cambia los plazos para reclamar a la banca lo pagado indebidamente por los gastos hipotecarios. Esto supone un cambio significativo, ya que había incertidumbre sobre el plazo de prescripción.

Reactivación de Reclamaciones

El fallo permite reclamar estos gastos independientemente de la antigüedad de la hipoteca. Este fallo ha reactivado miles de reclamaciones de consumidores, tanto de forma individual como en demandas colectivas, contra las entidades financieras.

Las principales entidades bancarias de España han visto un aumento notable en las reclamaciones, con casi un 23% más que el año pasado. Esto significa 125.000 quejas adicionales, siendo las hipotecas la principal causa de descontento. CaixaBank, líder en hipotecas, ha recibido cerca del 40% de las reclamaciones.

El proceso comienza en el servicio de atención al cliente de los bancos, pero si los clientes no están conformes con la respuesta, pueden acudir al Banco de España, aunque su decisión no es de obligado cumplimiento para los bancos. Después, los clientes pueden recurrir a la vía judicial, lo que puede implicar retrasos y complicaciones.

¿Qué Gastos se Pueden Reclamar?

Los consumidores con hipotecas firmadas antes de junio de 2019 son los que tienen la posibilidad de reclamar estos gastos asociados. Esto se debe a que, a partir de esa fecha, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que sustituyó a la antigua Ley Hipotecaria, regula la devolución de gastos, obligando a los bancos a asumir casi todos los costes relacionados con el préstamo.

No importa el año en que se firmó el contrato ni si la hipoteca ya ha sido pagada por completo; lo relevante es que el acuerdo sea anterior a junio de 2019.

Los gastos que se pueden reclamar son aquellos que el banco debería haber pagado al momento de formalizar o modificar el préstamo hipotecario:

• 50% de los honorarios de Notario: Relacionados con la firma del préstamo hipotecario.
• 100% de los honorarios de Registro: Gastos de impuestos y tasas del Registro de la Propiedad
• 100% de los Honorarios de Gestoría: Gastos de gestión asociados a la hipoteca.
• 100% de los Honorarios de la Primera Tasación: Gastos de la tasación inicial de la propiedad.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Que grava el afianzamiento, aplicable solo cuando se formalice un aval en la escritura.

Estos gastos son reclamables incluso si el préstamo hipotecario ya ha sido cancelado, siempre y cuando la hipoteca se haya firmado antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, que establece un reparto de estos gastos entre el banco y el cliente.

Importe a Recuperar

Los importes medios que se pueden recuperar oscilan entre los 1.500 y los 2.000 euros, en hipotecas de 150.000 a 200.000 euros, lo que representa una cantidad significativa para los consumidores que fueron afectados por estas prácticas abusivas.

¿Cómo Reclamar los Gastos de Hipoteca?

Paso 1: Recopilación de Documentos

Primero, el consumidor debe verificar si su hipoteca incluye una cláusula que le obligó, sin posibilidad de negociación, a asumir todos los gastos hipotecarios, como los de gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad. Una vez confirmado esto, es esencial reunir toda la documentación relacionada con la hipoteca, especialmente las facturas que demuestren que pagó dichos gastos, para proceder con la reclamación.

Paso 2: Asesoramiento legal

Con la documentación en mano, el siguiente paso es buscar asesoramiento legal para iniciar el proceso de reclamación. Es fundamental contar con la ayuda de un abogado para llevar a cabo las reclamaciones de manera efectiva. Puedes solicitar información en este enlace. 

Inicialmente puede realizarse de forma extrajudicial, presentando una queja al servicio de atención al cliente del banco. Esta reclamación puede hacerse en persona, solicitando un formulario en la entidad donde se detallen el nombre, apellidos, DNI o NIE, y el motivo de la queja. Si no hay un formulario disponible, un folio también es válido. Es crucial que el banco selle la reclamación y que el cliente conserve una copia. El banco dispone de dos meses para responder a la queja.

A menudo, las entidades reconocen la nulidad de la cláusula, ya que tanto la legislación nacional como la europea consideran imprescriptibles las cláusulas abusivas, pero no proceden a la devolución del dinero al cliente. Argumentan que el plazo de prescripción de cinco años comenzó cuando se pagaron estos gastos, por lo que afirman que ha prescrito. El abogado especializado en este tipo de temas te aconsejará que hacer en esta situación.

Paso 3: Reclamar Ante el Banco de España

Si el banco rechaza la reclamación o no responde en un plazo razonable, el siguiente paso es presentar la reclamación ante el Banco de España. Este organismo puede emitir un dictamen, aunque sus resoluciones no son vinculantes. Existen tres posibles resultados:

1. que el Banco de España respalde al banco,
2. que apoye al cliente y el banco acepte devolver los gastos,
3. o que, incluso si el organismo apoya al consumidor, el banco no acepte la resolución y no devuelva los gastos.

Paso 4: Vía Judicial

Si las reclamaciones anteriores no tienen éxito, la vía judicial es la última opción. En este caso, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de abogados especializados para maximizar las posibilidades de éxito.

Consejos Prácticos para Reclamar

1. Infórmate Bien: Asegúrate de entender bien tus derechos y los pasos a seguir.
2. Documentación Completa: Recopila todos los documentos necesarios antes de iniciar el proceso.
3. Asesoramiento Legal: Considera contar con un abogado especializado para guiarte y representar tus intereses.
4. Persistencia: No te desanimes si tu reclamación es rechazada inicialmente; sigue los pasos necesarios para llevar tu caso hasta el final.

Kubo Legal: Tu Aliado en la Reclamación de Gastos Hipotecarios

En Kubo Legal, estamos comprometidos con la protección de los derechos de nuestros clientes. Podemos ayudarte a reclamar los gastos hipotecarios que pagaste hasta conseguir que te devuelvan lo que te corresponde. Nuestro equipo de abogados especializados en derecho bancario tiene una amplia experiencia en gestionar este tipo de reclamaciones y hemos obtenido resultados favorables para nuestros clientes en el 98% de los casos.

Si aún no has reclamado los gastos de tu hipoteca, ahora es el momento. Solicita información sin compromiso en este enlace, nuestro equipo está preparado para asesorarte y guiarte en cada paso del proceso, garantizando que tus intereses estén siempre protegidos. ¡Llámanos al  919 546 500 o envía un correo a consultas@kubolegal.es !